Договор за наем: правен наръчник за наемодателя

Как да намалите риска от неплатен наем, щети, спорове и проблеми с наемателя

Отдавате имот под наем и мислите, че трудната част е приключила, щом наемателят се е нанесъл? Всъщност точно тогава започва истинският риск. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) урежда наема по правила, писани в средата на миналия век. Резултатът: доста капани, в които собствениците падат отново и отново, обикновено защото са разчитали на разбирателство вместо на добре съставен договор. Ето кои са най-честите подводни камъни и как да си спестите нерви, пари и съдебни зали.

1. Неплащащ наемател – какво следва?

Наемателят спира да плаща. Логично е да искате да го изведете веднага, но не и сами. Смяна на брава, изнасяне на вещи или отрязване на тока — независимо колко справедливо изглежда — е престъпление "самоуправство" по Наказателния кодекс и се наказва с лишаване от свобода до 3 години, а в по-леки случаи до 2 години и глоба до 2000 лв. Законният път минава през писмено предизвестие (най-добре чрез нотариална покана), а ако не последва доброволно напускане — иск за опразване на имота пред районния съд и накрая принудително изпълнение чрез съдебен изпълнител. Има и по-бърз вариант: ако договорът е с нотариална заверка, можете да поискате заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 от ГПК — процедурата е значително по-кратка от обикновен исков процес.

Практически съвет: заложете в договора ясен механизъм — конкретен брой дни закъснение, след който договорът се прекратява автоматично, и предвидете нотариална заверка отначало. Тя не е скъпа ‚инвестиция“ и ще ви спести месеци съдебна битка.

2. А как да съберете дължимия наем по-лесно?

Изведеният наемател не значи прибрани пари — двете са отделни битки. Ето кои механизми улесняват реалното събиране на вземането:

• Заповедно производство по чл. 410 или чл. 417 ГПК. Вместо дело по стандартната процедура, подавате заявление до районния съд и получавате заповед за изпълнение сравнително бързо (обичайно в рамките на около месец) и на два пъти по-ниска държавна такса (2% от вземането), отколкото при исков процес. При нотариално заверен договор пътят до изпълнителния лист е директен и позволява незабавно изпълнение, без да чакате наемателят да възрази.

• Прихващане от депозита. Ако имате ясно формулирана клауза, най-бързият начин да покриете поне част от дълга е директно от гаранционния депозит — без нужда от съд.

• Неустойка за забава. Включете в договора неустойка по чл. 92 ЗЗД за всеки ден просрочие. Освен че дисциплинира наемателя, тя ви дава допълнителна сума за събиране по съдебен ред, без да доказвате конкретни вреди.

• Поръчител или солидарна отговорност. При по-несигурни наематели изисквайте поръчител, който отговаря солидарно за дълга — така имате втори адресат за вземането.

• Цесия на вземането. При натрупан по-голям дълг и нежелание да водите сами процеса, можете да прехвърлите (цедирате) вземането на агенция за събиране на задължения срещу процент от сумата.

Практически съвет: поискайте нотариална заверка на договора още при подписването — това е единствената крачка, която едновременно ускорява извеждането на неплащащия наемател и събирането на дълга.

3. Депозитът не е гарантиран по закон

Много наемодатели се изненадват, че в българското законодателство няма отделен режим за гаранционния депозит. Той съществува само благодарение на клаузите в договора. Ако не сте описали изрично при какви условия се задържа (неплатени сметки, щети, липсващо оборудване) и как се връща, при спор съдът ще тълкува буквата на договора — а не "обичайната практика".

Практически съвет: опишете подробно състоянието на имота при предаването (снимки, протокол за приемане и предаване с показания на електромер, водомер и т.н.) и вписвайте изрично основанията за задържане на депозита. Протоколът за състоянието на имота е вашето основно доказателство при бъдещ спор

4.Недекларираният наем е риск, а не спестяване Доходът от наем подлежи на облагане, независимо дали е "по договор" или "на ръка". Данъчната ставка върху дохода от наем на физически лица е 10%. Неплащането на дължими данъци носи риск от административни санкции в случай на данъчна ревизия и дори наказателна отговорност при системно укриване на големи суми. Обикновено недекларираният наем се заплаща „на ръка“, което крие риск от по-трудно доказване на уговорената цена и на платените наемни вноски, ако се стигне до съдебен спор с наемателя. Практически съвет: писмен договор и банково плащане на наемната цена спестяват редица главоболия.



5.Наемателят пренаема имота или го ползва не по предназначение

Договорът позволява пренаемане, освен ако изрично не е забранено. Това означава, че без клауза "забранено е пренаемане и преотстъпване на ползването без писмено съгласие на наемодателя", може да се озовете с непознати хора в собствения си имот — хора, с които нямате никакво договорно правоотношение.

Практически съвет: винаги включвайте изрична забрана за пренаемане и клауза за отговорност при промяна на предназначението на имота.

6.Отдаване на съсобствен имот

Ако имотът е съсобствен (например наследство между братя и сестри), договор за наем, сключен само от единия съсобственик без съгласието на останалите, поражда усложнения — от оспорване на договора до спорове за разпределение на наема.

Практически съвет: при съсобственост осигурете писмено пълномощно или подпис на всички съсобственици в самия договор.



Не искате да управлявате всичко това сами? Договорът е само началото. RentPlus.bg предлага цялостно управление на имоти под наем в София и Варна, като превръща имота в стабилен източник на доход без ангажименти за собственика.С помощта на RentPlus.bg можете да избегнете най-честите грешки и да получите сигурен доход от имота си, без стрес и загуба на време